El distrito financiero de Madrid alcanza récord de rentas en oficinas

Según el Informe de Oficinas MAD&BCN correspondiente al primer semestre de 2024 realizado por Colliers, la disparidad de comportamiento entre el primer trimestre del año y el segundo y las diferencias entre Madrid y Barcelona dibujan un mercado de oficinas aún complejo pero que va acercándose a niveles saludables en ambas ciudades.

Imagen: Martín Galbete, Director Nacional de Oficinas en Colliers y Alberto Díaz, Managing Director de Capital Markets en Colliers.

Récord histórico en rentas en el distrito financiero de Madrid

El mercado en conjunto ha experimentado mejora respecto al mismo periodo de 2023 y ha marcado récord histórico en rentas en el distrito financiero de Madrid (CBD), donde se han firmado varias operaciones de alquiler entre 40 y 45 €/m2. Sin embargo, el mercado de alquiler en Madrid ha experimentado una reducción del 45% en comparación con el trimestre anterior, que fue excelente, mientras que en Barcelona se ha observado una sólida recuperación en el mismo periodo.

En cuanto a la inversión, los resultados también han sido favorables durante estos primeros seis meses de 2024, con un incremento del 11% respecto al mismo periodo del año pasado, si bien los volúmenes de inversión se sitúan aún lejos de la media de los últimos diez años, (2.500 M€)

El alquiler de oficinas en la capital

Los niveles de absorción durante el segundo trimestre han sufrido un retroceso tras un primer trimestre del año con niveles de absorción muy por encima de los experimentados durante el 2023, principalmente por la ausencia de operaciones con volúmenes por encima de los 5.000 m².

En este contexto, sigue manteniéndose la tendencia a dar preferencia al mercado dentro de la M30, pero la falta de disponibilidad en esta zona está forzando a las empresas a tomar en consideración otras zonas.

“Será el comportamiento del mercado durante el segundo semestre del año el que marque definitivamente si se siguen manteniendo las tendencias de 2022 y 2023, con niveles de absorción anual por debajo de prepandemia, o si por el contrario el mercado empieza a dar síntomas claros de recuperación. En gran parte será la evolución de la demanda de grandes superficies, que se encuentra latente, la que defina la situación real del mercado” comenta Martín Galbete, Director Nacional de Oficinas en Colliers.

En el CBD (Central Business District) las rentas medias se sitúan en 37,5€/m²/mes, destacando el cierre de 5 operaciones con rentas de cierre entre 40 y 45 €/m², récord histórico del CBD de Madrid. La escasez de oferta en esta área impedirá que las rentas tiendan a sufrir ajustes a la baja como vimos durante en bienio 2012- 2013. Este hecho hace que el resto de los mercados, dentro de la M30, sigan manteniendo los niveles de renta.

Durante el segundo trimestre del 2024 se han entregado 50.000 m² de oficinas y de cara a la segunda parte del año está prevista la entrega de 100.000 nuevos m² en proyectos con buenas perspectivas de comercialización.

El alquiler de oficinas en Barcelona

En la ciudad Condal la absorción del primer semestre de 2024 presenta niveles saludables similares a los niveles prepandemia. Otro buen indicador es que la absorción acumulada se ha conseguido gracias a operaciones de mediana superficie, con un promedio de 800 a 1.000 m², y no se ha visto afectada por operaciones de gran envergadura.

Por otro lado, se ha observado un ligero aumento en las rentas de alquiler en las áreas prime del CBD y del Centro de la ciudad. Este repunte se atribuye principalmente a la escasa disponibilidad de espacios en estas zonas y a la ausencia de nuevos proyectos.

Además, las renovaciones de edificios existentes han facilitado el reposicionamiento de los activos, permitiendo establecer rentas más elevadas y contribuyendo al incremento promedio de alquiler en estas ubicaciones. En cuanto a la renta descentralizada se ha mantenido estable y en zonas periféricas ha descendido ligeramente.

“Aun cuando los fundamentales muestran una evolución positiva del mercado de usuarios en la Ciudad Condal, la sobreoferta que presentan zonas como el 22@ muestran cómo la preferencia por las zonas prime sigue vigente, empujando a algunos inversores a detener sus obras. Esta situación podría afectar la cifra de nueva oferta disponible a lo largo del año.” señala Galbete.

Mercado de inversión

La inversión en oficinas durante el primer semestre de 2024 aumentó un 11% en comparación con el mismo período en 2023. Con una cuota de mercado del 15,4%, en la inversión total del sector inmobiliario, alcanzó un volumen de 864 millones de euros, muy por debajo del promedio de los últimos 10 años (2.500 M€).

Excepcionalmente, Andalucía captó el 37% de la inversión (328 millones de euros), principalmente debido a la recompra de un portafolio de 70 edificios de oficinas por parte de la Junta de Andalucía. Por su parte, Madrid ocupa el segundo lugar con el 31% (272 millones de euros) y Barcelona con el 24% (213 millones de euros).

“Los inversores siguen mostrando un alto interés en la adquisición de edificios de oficinas de Grado A con cumplimiento de los criterios ESG en CBD y los centros urbanos. Sin embargo, en las zonas más periféricas, buscan estos edificios para cambiar su uso a otros más con mejores retornos actualmente. La tendencia del cambio de uso de oficinas a residencial, si bien debe enfrentar aún numerosos retos, parece consolidarse como una opción preferente para algunas tipologías de inversores en el mercado” concluye Alberto Díaz, Managing Director de Capital Markets en Colliers.